【房地产转型：推动新旧动能转换的关键抓手】作为内需的重要组成部分，房地产业将在中长期内始终维持支柱产业地位，是拉动投资、稳定增长、实现国民经济稳步复苏的关键力量。但也要看到，在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，以往高负债、粗放型的发展模式已难以为继。因此，在经济新旧动能转换过程中，房地产业转型既是“压舱石”，又是“新引擎”。

　　作为内需的重要组成部分，房地产业将在中长期内始终维持支柱产业地位，是拉动投资、稳定增长、实现国民经济稳步复苏的关键力量。但也要看到，在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，以往高负债、粗放型的发展模式已难以为继。因此，在经济新旧动能转换过程中，房地产业转型既是“压舱石”，又是“新引擎”。着眼未来，房地产业转型方向多、空间足，对新兴产业、绿色产业将产生显著的拉动效应，将成为经济发展新动能的重要“源泉”。下一步，建议政策层大力推动行业用地供给多元化改革、多层次住房供应体系改革、行业融资体系多元化改革、房企开发与经营业务改革。同时，坚持“房住不炒”的政策底线，在防风险的前提下，顺应供求关系的重大变化，着眼于人民对美好生活和宜居空间的需求，“对症下药”、创新模式和业态，有效激发房地产业转型过程中的新动能。

　　整体上看，中长期内房地产业占GDP比重稳定，仍是促进国民经济复苏的主要抓手。当前我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业早期的发展模式已经不适应新的行业发展阶段，行业转型迫在眉睫。因此，在经济新旧动能转换过程中，房地产业转型既是“压舱石”，又是“新引擎”。

　　一是房地产业中长期内占GDP的比重较为稳定。过去20年间，房地产业作为我国国民经济支柱产业，是拉动经济增长的主要力量之一。2003年至2023年间，房地产业增加值占GDP增加值的比重均值为5.81%，房地产业+建筑业增加值占GDP的比重均值为12.33%。当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，从增量市场转向存量市场趋势明显，但参考美国经验，即便在经济承压、房价下行阶段，房地产业作为国家经济支柱的地位也不会改变。美国房地产市场于2008年国际金融危机前后进入下行周期。经济合作与发展组织（OECD）数据显示，2007年至2011年间，美国实际房价指数从118.6跌至86.05，跌幅达27.45%。同期，美国经济分析局公布的数据显示，房地产业增加值占GDP的比重稳定在11.5%左右，年度均值为11.95%。展望未来，参考美国经验，虽然我国房地产市场进入达峰阶段，但综合考虑到我国城镇化率仍有上行空间、房地产业转型空间广阔、政策发力促进房地产业健康发展等因素，中长期内房地产业仍将占据GDP的比重5%左右，国民经济支柱产业的地位不会改变。

　　二是房地产业仍是中长期内拉动投资、消费、社会融资需求的主要抓手。从投资角度看，过去20年间，房地产开发投资稳定占据全国固定资产投资五分之一的份额。从消费角度看，住房消费本身就是最重要的大宗消费，同时也对智能家居、汽车、电子产品等大宗消费具有带动作用；由于房地产业在我国居民财富中占比较高，房价预期也会对居民消费欲望有所影响。从社会融资需求角度看，购房需求是居民部门中长期贷款的主要支撑，投资额回升是企业部门中长期贷款回暖的重要刺激点。考虑到在承压期，需要通过发力基建投资、刺激居民消费、刺激社会融资需求稳定经济增长，预计中长期内房地产业在上述三方面的主要抓手地位不会动摇。

　　三是房地产业对财政端贡献较大。房地产产业链条长、涉及面广，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半。展望未来，中长期内我国经济增速维持较为稳定态势对财政收入端增长形成一定压制，同时财政支出需保持力度，财政收支矛盾较为突出。在这一背景下，房地产业平稳复苏对财政端的重要性更为凸显。

　　2023年7月24日召开的中央政治局会议明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。从短期交易因素看，房地产市场需求侧持续低迷。从中长期因素看，人口结构变化以及城镇化进程放缓，导致房地产市场增量需求中长期较为疲软。当前，我国房地产市场已经从增量市场转向存量市场，从高速发展阶段转向高质量发展阶段，房地产行业早期的发展模式已经不适应行业发展新阶段的新要求，房地产企业转型迫在眉睫。

　　房地产业转型可以有效激发新动能，拉动经济增长。从消费端看，康养、旅游、改善性住房需求等房地产消费新模式，数字化住宅、智能家装、绿色建材、房屋功能性改造、适老化改造等新业态均有望成为新的消费热点，刺激居民消费回暖。从投资端看，“三大工程”发力将有效拉动基建投。